Najemna pogodba je pogodba, ki jo skleneta najemodajalec (ponavadi tudi lastnik stanovanja) in najemnik.
Najemno pogodbo ureja zakon, in sicer na splošno Obligacijski zakonik (OZ), za stanovanja pa podrobneje še Stanovanjski zakon (SZ-1). Da je pogodba veljavna, mora biti obvezno sklenjena v pisni obliki (pomemben je podpis obeh pogodbenih strank!). Obvezno mora vsebovati sestavine, navedene v 1. odstavku 91. člena SZ-1.
S podpisom veljavne najemne pogodbe si lahko prihranimo potencialne nevšečnosti, zato velja iti po ‘uradni’ poti (tudi če bi bilo brez tega ‘kompliciranja’ kratkoročno ceneje), saj se tako lahko na pogodbo uspešno sklicujemo.
NAJEMODAJALEC
Najemodajalec ima med drugim dolžnost izročiti in vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanju, ki študentu omogoča normalno uporabo stanovanja in skupnih delov; odgovarja za pravne in stvarne napake v stanovanju (92. člen SZ-1).
V primeru, da stanje v stanovanju študentu ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, lahko študent predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo potrebnih del. Če najemodajalec v roku, določenem z odločbo, ne izvede del, ki mu jih je naložila stanovanjska inšpekcija, lahko ta dela na njegove stroške izvede študent sam. Stroške izvedbe del skupaj z obrestmi lahko študent pobota s terjatvami najemodajalca z naslova najemnine (torej plača ustrezno manj najemnine – od njenega zneska odšteje stroške, ki jih je imel z izvedbo). Če najemodajalec ne izvede naloženih del, lahko študent od najemodajalca zahteva, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje (93. člen SZ-1).
NAJEMNIK – ŠTUDENT
Študentova dolžnost je, da v treh dneh po vselitvi v stanovanje to prijavi na pristojnem organu kot začasno bivališče, če bo tam bival več kot 60 dni. Če tega ne stori, ga lahko doleti plačilo globe med 400 in 1200 € (Zakon o prijavi bivališča). Prijava začasnega naslova je pomembna predvsem zaradi vročanj uradnih pisanj.
Študent mora uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo; odgovarja za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja. Dopustiti mora tudi vstop najemodajalcu – največ dvakrat letno – t. i. ‘kontrola’, poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja, obveščati najemodajalca o napakah na stanovanju, plačevati najemnino ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, predlagati najemodajalcu sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni in vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi (94. člen SZ-1).
Zelo pomembno je tudi, da študent, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobi od najemodajalca odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, kajti v nasprotnem primeru mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače (95. člen SZ-1).
Kako se najemna pogodba odpove?
Če se študent želi izseliti, lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli brez navedbe razlogov, o tem mora le obvestiti najemodajalca in upoštevati 90-dnevni odpovedni rok (102. člen SZ-1).
Pogodbo lahko odpove tudi najemodajalec – odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni. Razlogi so krivdni ali nekrivdni. Krivdni razlogi so našteti v 103. členu SZ-1 in izvirajo iz študentovih kršitev pogodbe (ne more pa jih uveljavljati, če študent dokaže, da ta razlog ni nastal po njegovi krivdi ali tega brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku).
Iz nekrivdnih razlogov najemodajalec lahko pogodbo odpove samo, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje, ki ne poslabša njegovega položaja. Najemodajalec ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ta ne povrne koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje po 98. členu SZ-1.
Blaž Božnar
