Veliko študentov živi predaleč od fakultete, da bi se tja vozili vsak dan, zato se odločijo, da bodo živeli v kraju, kjer študirajo. Kar nekaj se jih odloči za najem stanovanja, zato bo tukaj na kratko predstavljen pravni vidik najema.
Pri najemu stanovanja je obvezna sklenitev najemne pogodbe
Seveda se „da“ najeti stanovanje tudi brez nje, vendar je v tem primeru tisti, ki oddaja stanovanje, lahko kaznovan z globo med 500 in 1200 EUR, najemnik pa je na drugi strani povsem brez pravne zaščite in ob morebitnem sporu z najemodajalcem lahko slednji na sodišču z lahkoto doseže, da mora najemnik stanovanje zapustiti, čeprav sta se „vse dogovorila“ (nista pa sklenila veljavne najemne pogodbe).
Pri najemni pogodbi gre za klasično obligacijsko razmerje, ki ga na splošno ureja Obligacijski zakonik (OZ), posebne določbe pa vsebuje Stanovanjski zakonik (SZ-1).
Najemna pogodba mora biti obvezno pisna, ni pa potrebno, da je sklenjena v notarski obliki, niti da je notarsko overjena. Obvezno mora vsebovati sestavine opredeljene v 1. odstavku 91. člena SZ-1.
Najemna pogodba ureja pravice in obveznosti obeh pogodbenih strank
Obveznosti najemodajalca so denimo, da mora izročiti in vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanju, ki najemniku omogoča normalno uporabo stanovanja in skupnih delov. Najemodajalec poleg tega odgovarja za pravne in stvarne napake v stanovanju. V primeru, da stanje stanovanja najemniku ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo potrebnih del, če jih ne izvede, lahko najemnik od najemodajalca zahteva tudi, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje.
Najemnik ima na drugi strani pravico uporabljati stanovanje, opraviti neodložljiva popravila ter nato zahtevati povrnitev škode in stroškov, zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine in zahtevati sorazmerno znižanje najemnine za čas, ko stanovanja ni mogel uporabljati zaradi razlogov na strani lastnika.
Obveznosti najemnika pa so, da uporablja najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo; med drugim odgovarja za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja. Dopustiti mora tudi vstop najemodajalcu – največ dvakrat letno – t. i. „kontrola“, poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja, najemodajalca mora obveščati o napakah na stanovanju in plačevati najemnino ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine.
Najemnikova dolžnost pri najemu stanovanja je tudi, da v treh dneh po vselitvi v stanovanje to prijavi na pristojnem organu kot začasno bivališče, če bo tam bival več kot 60 dni. Če tega ne stori, ga lahko doleti plačilo globe med 400 in 1200 EUR (Zakon o prijavi bivališča). Prijava začasnega naslova je pomembna predvsem zaradi vročanja uradnih pisem.
To so seveda le nekatere izmed pravic in obveznosti, ki jih za oba udeleženca prinaša podpis najemne pogodbe. Za seznanitev z vsemi ostalimi je dober naslov, denimo spletna stran Študentske svetovalnice ŠOU.
Blaž Božnar
