Če ste se odločili, da boste študentska leta preživeli v najetem stanovanju, ali bo želeni študentski dom morda poln, vas pred vselitvijo čaka še ena formalnost – podpis najemne pogodbe.
S podpisom veljavne najemne pogodbe si lahko prihranimo potencialne – v praksi pogoste – nevšečnosti, zato velja iti po ‘uradni’ poti (tudi če bi bilo brez tega ‘kompliciranja’ kratkoročno ceneje), saj se tako lahko na pogodbo uspešno sklicujemo. Spodaj si lahko preberete nekaj značilnosti pogodbe (stranke, pravice in obveznosti), seveda pa velja pridobiti še nekaj dodatnih informacij.
NAJEMODAJALEC
Najemodajalec ima med drugim dolžnost izročiti in vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanju, ki študentu omogoča normalno uporabo stanovanja in skupnih delov, odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju, zlasti pomembna pa je dolžnost prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem davčnem organu in registrirati najemno pogodbo pri pristojnem registrskem organu v 30 dneh od sklenitve najemne pogodbe ali aneksa k najemni pogodbi. Prav slednji korak je naše jamstvo za možnost uspešnega sklicevanja na pogodbo.
V primeru, da stanje v stanovanju študentu ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, lahko študent predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo potrebnih del. Če najemodajalec v roku, določenem z odločbo, ne izvede del, ki mu jih je naložila stanovanjska inšpekcija, lahko ta dela na njegove stroške izvede študent sam. Stroške izvedbe del skupaj z obrestmi lahko študent pobota s terjatvami najemodajalca z naslova najemnine (torej plača ustrezno manj najemnine – od njenega zneska odšteje stroške, ki jih je imel z izvedbo). Če najemodajalec ne izvede naloženih del, lahko študent od najemodajalca zahteva, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje.
NAJEMNIK – ŠTUDENT
Študent mora uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo, odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja, dopustiti vstop najemodajalcu – največ dvakrat letno – t. i. ‘kontrola’, poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja, obveščati najemodajalca o napakah na stanovanju, plačevati najemnino ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, predlagati najemodajalcu sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni in vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi.
Zelo pomembno je tudi, da študent, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobi od najemodajalca odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, kajti v nasprotnem primeru mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače.
Kako se najemna pogodba odpove?
Če se študent želi izseliti, lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli brez navedbe razlogov, o tem mora le obvestiti najemodajalca in upoštevati 90-dnevni odpovedni rok.
Pogodbo lahko odpove tudi najemodajalec – odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni. Razlogi so krivdni ali nekrivdni. Krivdni razlogi so našteti v 103. členu SZ-1 in izvirajo iz študentovih kršitev pogodbe (ne more pa jih uveljavljati, če študent dokaže, da ta razlog ni nastal po njegovi krivdi ali tega brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku). Iz nekrivdnih razlogov najemodajalec lahko pogodbo odpove samo, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje, ki ne poslabša njegovega položaja. Najemodajalec ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ta ne povrne koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje po 98. členu SZ-1.
Blaž Božnar
