Če ste se odločili, da boste študentska leta preživeli v najetem stanovanju ali pa bo želeni študentski dom morda poln, vas pred vselitvijo čaka še ena formalnost – podpis najemne pogodbe.
KAKŠNA MORA BITI POGODBA?
Najemna pogodba mora biti obvezno pisna, ni pa treba, da je sklenjena v notarski obliki, niti, da je notarsko overjena. Obvezno pa mora vsebovati sestavine, ki so opredeljene v 1. odstavku 91. člena SZ-1.
NAJPOMEMBNEJŠI DEL VSAKE POGODBE – PRAVICE IN DOLŽNOSTI!
Kot pri vsaki pogodbi imata obe pogodbeni stranki določene pravice in dolžnosti. Te lahko odgovorijo na možna vprašanja in zadrege, kot so npr., ali lahko najemodajalec kar nenapovedano pride v stanovanje? Lahko uporablja kopalnico stanovanja? Kaj se zgodi, če študent poškoduje inventar v stanovanju? Ali lahko najemodajalec samovoljno poviša najemnino? Ali lahko v stanovanju poleg najemnika biva še kdo? Vprašanj je lahko mnogo.
Ena stranka pogodbe je NAJEMODAJALEC …
Najemodajalec ima dolžnost izročiti stanovanje v stanju, ki študentu stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja; vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski ali večstanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja študentu normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov; odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju; prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem davčnem organu in registrirati najemno pogodbo pri pristojnem registrskem organu v 30 dneh od sklenitve najemne pogodbe ali aneksa k najemni pogodbi.
Če stanje v stanovanju študentu ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, lahko študent predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo potrebnih del. Če najemodajalec v roku, določenem z odločbo, ne izvede del, ki mu jih je naložila stanovanjska inšpekcija, lahko ta dela na njegove stroške izvede študent sam. Stroške izvedbe del, skupaj z obrestmi, lahko študent pobota s terjatvami najemodajalca iz naslova najemnine (torej plača ustrezno manj najemnine – od njenega zneska odšteje stroške, ki jih je imel z izvedbo). Če najemodajalec ne izvede naloženih del, lahko študent od najemodajalca zahteva, da mu preskrbi drugo primerno stanovanje.
Na drugi strani ima najemodajalec pravico pobirati najemnino za oddano stanovanje in pa odločati o prenehanju najemnega razmerja v skladu z zakonom in najemno pogodbo.
… druga stranka pogodbe smo seveda mi, študenti.
Študent mora uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo; odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja; dopustiti vstop najemodajalcu oz. njegovemu pooblaščencu v stanovanje, da ta preveri, ali se stanovanje »pravilno« uporablja, vendar največ dvakrat letno; poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja; obveščati najemodajalca o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik; plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo; pridobiti soglasje najemodajalca, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi; predlagati najemodajalcu sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni in pa vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi.
Zelo pomembno je tudi, da študent, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobi od najemodajalca odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, kajti v nasprotnem primeru mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače.
Kako se najemna pogodba odpove?
Najemno pogodbo lahko študent odpove kadar koli, ne da bi za to moral navesti kakršen koli razlog – o tem mora le obvestiti najemodajalca in upoštevati 90-dnevni odpovedni rok (to pomeni, da pogodba preneha veljati v 90 dneh od odpovedi, razen če se v pogodbi ne dogovorita drugače).
Zelo pomembno pa je tudi, da pogodbo lahko odpove tudi najemodajalec – rok se lahko določi tudi v pogodbi, vendar ne sme biti krajši od 90 dni. Razlogi so krivdni ali nekrivdni.
Blaž Božnar
