Pozdravljeni!
Od maja bivam v najemniškem stanovanju s še dvema študentoma. Ob vselitvi sem podpisala najemno pogodbo (obrazec, ki se kupi v DZS) – izpolnjena je bila zelo pomanjkljivo, vendar se takrat nisem obremenjevala s tem. Bila sem naivna in sem najemodajalcu zaupala; prav tako pa tudi oba moja cimra. Pogodbe najemodajalec verjetno ni prijavil na davčni urad, niti je ni registriral. Problem zaradi katerega vam pišem pa je naslednji… Ob vstopu je bilo stanovanje relativno v redu, le kopalnico bi bilo treba obnoviti, saj je bila zaradi vlage popolnoma plesniva. Najemodajalec nam je ob vselitvi obljubil, da bo v kratkem kopalnica obnovljena in nam za ta čas nekoliko znižal najemnino. Po enem mesecu bivanja pa so se začeli problemi. Najemodajalec je skoraj vsak dan prihajal k nam v stanovanje popravljat stvari. Delal je totalno počasi, včasih celo do 2.00 ponoči. Ko je stvari že zamenjal in popravil, jih je čez par dni ponovno začel menjevati. Poleg tega je večkrat z nami mirno posedal in klepetal ali pa gledal z nami kakšno tekmo. To sedaj traja že dobra dva meseca in on je pri nas (če preračunamo v dneve) preživel cca. 3 tedne. Situacija nam gre že pošteno na živce!! Poleg tega je razdejal tudi kuhinjo, ker jo želi zamenjat in ostali smo skoraj brez kuhinjskih elementov. Bili smo 3 dni brez vode in celo 7 dni z WC-jem v zanikrni kleti. Vsi trije študentje, ki živimo v stanovanju, smo se domenili in od lastnika zahtevali nižjo najemnino za mesec junij in za naprej, če bomo tukaj sploh ostali, saj stanovanja že par mesecev ne moremo normalno uporabljati (hrup, umazanija, ni vode, ni elementov,…). Motenje našega bivanja pa je vedno bolj izrazitejše. Pri lastniku smo naleteli na gluha ušesa – popolnoma je nepripravljen na dialog. Kaj lahko naredimo?
Že vnaprej lepa hvala! Ivana
Pozdravljena Ivana!
Tvoja situacija je zelo kompleksna. Naj začnem kar s pogodbo. Pogodba, čeprav pomanjkljiva, velja med pogodbenimi strankami (inter partes) od trenutka, ko je podpisana s strani obeh pogodbenih strank (najemodajalca in najemnika – študenta). Najemodajalec pa je glede na informacije, ki si nam jih posredovala, v več točkah kršil določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1, Uradni list RS, št. 69-3312/2003, stran 10633).
Lastnik stanovanja je, kot je razvidno iz tvoje situacije, kršil določbe 92. člena SZ-1, in sicer zlasti naslednje dolžnosti:
– lastnik mora izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi (mislim, da vam normalna uporaba stanovanja, vsaj v zadnjem času, ni bila omogočena);
– lastnik mora v 30 dneh od sklenitve pogodbe le-to prijaviti pri pristojnem davčnem uradu in jo v istem roku tudi registrirati pri pristojnem registrskem organu (v Ljubljani je to Javni stanovanjski sklad MOL, na Zarnikovi 3) – za posamezno kršitev je predvidena globa v višini 100.000 do 300.000 tolarjev (169. člen SZ-1).
Ena izmed obveznosti najemnika – študenta je, da dvakrat (2X) letno dopusti lastniku stanovanja oziroma njegovemu pooblaščencu vstop v stanovanje, da le-ta preveri, kako najemnik uporablja stanovanje ali da opravi morebitna popravila oz. izboljšave. Glede na tvoj opis situacije sklepam, da je najemodajalec večkrat prihajal v vaše stanovanje tudi brez namena, da bi popravil/obnovil stvari v stanovanju. Poleg tega SZ-1 med drugim določa, da se morajo popravila oz. izboljšave opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo najemnika. Lastnik pa mora najemnika o nameravanih posegih v stanovanje v primernem roku obvestiti. Če so posegi takšne narave, da zahtevajo začasno preselitev najemnika (kar menim, da so pri vas bili – vsaj nekaj dni), je lastnik dolžen opraviti prenovo čim hitreje. V primeru začasne preselitve najemnika mora lastnik najemniku zagotoviti nadomestne prostore na njegove (najemodajalčeve) stroške (glej še 99. člen SZ-1).
Poleg vsega povedanega, ima najemnik pravico zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati (100. člen SZ-1). V tvojem primeru npr. za čas, ko ste bili brez tuša/kopalne kadi, WC-ja, brez možnosti kuhanja,…
Glede na vse navedeno, ti v prvi vrsti svetujem, da se na najemodajalca – lastnika ponovno obrnete (vsi najemniki skupaj) z zahtevo za sorazmerno zmanjšanje najemnine. Dobro bi bilo, da se dobro pripravite in da očitke najemodajalcu podkrepite z zgoraj navedenimi določbami SZ-1. Poleg tega mu lahko namignete, da bi bila za stanovanje in pogodbe verjetno zelo zainteresirana tudi Stanovanjska inšpekcija (v Ljubljani na Vilharjevi 33). Če se še vedno ne bo dalo vzpostaviti dialoga (čeprav osebno mislim, da se bo lastnik pripravljen pogajati), pa se mirne duše obrnite na prej omenjeno inšpekcijo. Poleg tega vam v tem primeru toplo priporočam, da si začnete iskati novo nastanitev. Pri iskanju sobe in svetovanju v zvezi z najemnimi razmerji smo vam v pomoč tudi v Brezplačni posredovalnici sob za študente – m2. Srečno!
Tina
